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签约的阴阳一手公寓,其实是二手裙楼业主投诉

二手商铺出售骗局

项目业主讲述了自己买房的辛酸经历。他们以为是一手公寓,其实是二手裙楼。原来承诺增加的回租,一纸协议直降70%;实际物业面积也严重缩水,公共区域被违法建设占用.

Qpark,业主口中的嘉汇新城,位于深圳福田中心区,覆盖了深圳80%的创投机构和金融中心。得益于地段价值和销售期间宣传的维也纳运营和高回租,2017年和2018年吸引了众多买家的关注,售出500多套房源,平均单价超过6万元/平方米。

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然而,2021年底,随着新的委托管理合同的续签,与项目相关的各种问题开始显现。此时,距离业主购买该房产已经过去了三年多。

2017年至2018年,业主与房屋出售人刘卫国指定的委托代理人深圳市新安企业管理有限公司(以下简称“深圳市新安”)、深圳市安邦商业运营管理公司(以下简称“深圳安邦”)分别签订《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》。

根据《委托经营管理合同》的约定,委托经营管理期限自业主取得房屋产权并交付给受托方之日起,至2028年12月24日止。十年期间,受托方将业主房屋及其他相连房屋整体出租。

已经明确约定了前三年的租金标准,分别为购房款的4.5%、5%、5.5%。以业主林女士购买的一套建筑面积约27平方米的公寓为例,其中2018年12月25日至2019年12月24日具体租金标准为78750元;2019年12月25日至2020年12月24日,租金共计87500元;2020年12月25日至2021年12月24日,租金共计96250元。

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以贝壳平台出租的嘉汇新城31平米一室房源为例。一般租金4000元/月。相比之下,项目承诺的高额回租条件确实很吸引人。

“虽然Qpark酒店2020年才开始营业,而且酒店的实际经营者也不是当时宣传的维也纳,除了2021年因疫情有一个月没有及时支付外,之前三年约定的租金都是按时支付给业主的。”林女士说。

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其实业主并没有等到维也纳的统一运营,而是从2021年9月开始,项目业主开始收到运营管理公司深圳安邦的《嘉汇裙楼物业委托经营合同续签事宜联系函》。信的内容表示,由于全球疫情,深圳安邦决定调整租金并签订新合同,这与新的租约续约有关。业主需要电话咨询。据大部分业主反映,新租金只有原租金的30%左右。

“比如我去年的租金是7000元/月,现在直接降到2100元/月,所以业主肯定是不愿意的,但是他们直接说不愿意续租的话,业主就要自己收回租赁的房屋,需要签一个《收房确认书》,承认委托方的所有责任和义务之前已经清了;我们300多个维权群里有几百个业主续约了。”林女士说。

据另一位续租业主介绍,调整后的租金每个月只有2000多元,过年的时候只交了1000多元。二三月份的房租至今未交。

按照之前的《委托经营管理协议》,三年期满后,另一个七年委托期的租金由双方根据市场价格协商确定。

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在新的委托经营合同中,也出现一些“霸王条款”,包括:疫情等不可抗力,无需支付租金,租金标准不能上调;在到期日前30天左右,酒店可以根据建筑现状,对建筑进行整体规划,包括结构上的改动,无需业主同意。

此外,林女士还提到,对于不续租的业主,即使空置,每月也要支付1000多元的中环使用费

“业主看到房子,瞬间都崩溃了。房子的面积缩小得可怜。有的是卫生间,有的是合二为一,有的是三角形等怪异空间。层高和他们一开始看到的4.6米高的样板房完全不一样,孩子们站都站不直。”林女士说。

“很多平面图、装修图和业主户型图都不吻合。楼盘的中庭消失了3000多平米,而很多地方好像还有几十套房子。另外消防也有很大问题。”

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当被问及为何三年多后才看到房子时,林女士提到,整个过程中,业主曾多次要求看房,但均以正在装修为借口拒绝。“因为房子有很大问题,没有签续约合同的业主都没有收房。”林女士补充道。

同时,梅林档案中心打印的二手房买卖合同及相关内容让业主们“始料未及”。

“我们一直以为是一手公寓。对外销售前期也是一手公寓,实际上是二手裙楼商铺。”叶先生说。

根据业主提供的房产证,房屋用途为:商业、办公、住宅/商业。2022年1月6日,地区国土局信访办正式核实该房产为“商铺”。

“我们以为是一手房,其实是先去了一个叫刘卫国的人,然后卖给我们的。”

“刘卫国委托“深圳新安”卖房,深圳新安通过找深圳各大房地产公司中介进行销售,并向中介承诺高额中介费。"

在叶先生提供的一份与销售代理业务员的录音文件中,业务员一直强调自己是中原二级市场的业务员。整个谈话过程没有提到叶先生买的东西其实是二手店铺。代理商大多以“华强北稀缺公寓”的名义进行销售。

业主和卖方签署的编号《房屋买卖合同》与档案中心打印的同一房产的编号《深圳二手房买卖合同》不符。

更有甚者,《深圳市二手房买卖合同》不是买方的所有人签署的,而是一个名叫沈菁的买方代理人签署的。

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对此,广东彭敢律师事务所律师李雪波表示,在没有买方授权的情况下,“代理人”以买方名义的行为,在法律上属于效力待定的行为。如果买方认可该行为,该行为对买方具有约束力;如果买方不认可,该行为属于无权代理,对买方没有约束力。此外,法律还规定了保护善意第三人的制度,如表见代理。所以,如果我知道别人是以自己代理人的名义实施法律行为,该行为不符合他的本意,我就应该及时明确地予以否认,否则我也可能面临法律风险。就本案而言,如果无权代理人签订的合同不符合买方意愿,买方应及时向相关合同备案部门陈述事实,请求撤销或变更备案合同。

但业主说,在签购房合同的同时,也签了一些委托协议。“委托合同里可能有代理人,当时要签的东西很多。销售和中介总是诱导我们赶紧签字,甚至要求业主在空白A4纸上签字,”林女士说。

就像一套房子在不同合同中的总价不一致一样,进一步暴露了卖方或涉嫌非法套取资金、逃税。

在林女士提供的业主签订的房屋买卖合同中,这套建筑面积为27.04平方米的房屋,总房款为175万元,按建筑面积单价计算为64718.93元/平方米。

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根据林女士提供的另一个文件中心打印的网签合同,同一套房屋网签合同注明的房产转让总价为633439.04元,以建筑面积单价计算为23426元/平方米;

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一套建筑面积约27平方米的公寓,阴阳合同差价达百万元以上,整个项目500多户,完全逃款或超过数亿元。因为前期虚假宣传,高回租和o

据查询,原本委托房屋买卖的深圳新安早在2021年7月27日就已注销,而实际卖方刘卫国仍与部分业主存在司法纠纷。

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在业主维权过程中,针对面积问题,府南社区街道曾经组织过一次调查,目前还没有完全做完。同时,福田区相关部门也已成立事件专案组展开调查。现阶段由于疫情死灰复燃,相关维权进展并不顺利。

考虑到华强北物业优质的区位条件,协调员曾建议业主收房后自行经营。但据业主介绍,目前新丰池区域的电梯都被运营公司占用,运营并不容易。

原标题:《阴阳合同,一手公寓实为二手裙楼,福田中心区三百余名业主苦诉落入“高额返租骗局”》

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